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在房地产市场供求关系发生重大变化的当下,提升住宅品质已成为行业发展的必然趋势。3月9日,在十四届全国人大三次会议举行的记者会上,住房城乡建设部部长倪虹表示,近期,我们在组织编制《好房子建设指南》,也在修订《住宅项目规范》,其中有一项,就是把住宅的层高标准提高到不低于3米。

提高住宅层高标准对行业有何影响?

据央视新闻,我国2005版《住宅建筑规范》、2011版的《住宅设计规范》,都对室内净高有不应低于2.40米的强制性要求。关于层高的要求来自2011年版的《住宅设计规范》,其中规定“住宅层高宜为2.80m”。所谓层高,是指从本层地板到上层地板的距离,即:层高=楼板厚度+净高,平时买房时候说的,多数情况是净高。

央视新闻指出,上述标准执行至今已经很长时间了。因此,给房子的“身高”标准调一下,是大势所趋、心之所向。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示,2011年《住宅设计规范》版本的第5.5章“层高和室内净高”明确,“住宅层高宜为2.8m”,该规范从2012年8月开始实施,说明很大程度上影响了10多年的各地住宅项目规划工作。过去10多年,住房建设首要解决“有没有”的问题,而当前进入到“好不好”的新阶段,随着经济社会的发展,大家对居住品质的要求不断提高,层高标准的提升成为必然趋势。

克而瑞广佛区域援引清华大学建筑学院研究显示,当层高从2.8米提升至3米时,室内空气流通效率提升15%,自然采光面积增加20%,空间压抑感指数下降32%。这意味着:空调能耗预计降低10%-15%,储物空间可多出0.5立方米/户,吊顶设计自由度提升40%。更有某项目实测,层高每增加10厘米,室内PM2.5浓度直降15%,可见“层高不低于3米”不单单是数字上的调整,更是从科学层面上对如何改善人们居住体验的精准研究。

上海易居房地产研究院报告显示,住宅层高标准的调整和提高,对行业影响和反馈是积极的,不仅对标发展新模式,和止跌回稳有力对接,也能积极促进行业和企业转型。

严跃进认为,此次调整,对标房地产发展新模式,也吻合了好房子的建造标准。其中好房子有四个标准,即包括了舒适的要求。更高的层高,符合现代人的居住习惯和心理需求,是好房子舒适标准的重要体现。新规标准下,产品创新设计的空间也将加大,有助于房企根据市场需求更好设计产品,这也和今年房地产止跌回稳的工作进行了有力对接。

已有多地先行调整

澎湃新闻关注到,其实早在2022年3月,住房和城乡建设部就《住宅项目规范》(征求意见稿)向社会公开征求意见,其中提及,新建住宅层高不应低于3.00米,卧室、起居室的室内净高不应低于2.50米。

据不完全统计,山东、江西、河南、江苏、成都、昆明等多个地方已经对住宅层高标准进行了调整优化。这些地方的新规普遍将住宅层高提高到3米以上,甚至有的地方如山东省还鼓励有条件的项目将层高提高至3.3米以上。

其中,2023年12月,山东省发布的《山东省高品质住宅设计指引》明确,营造健康舒适的居住空间。对户型的功能布局和构造尺寸做了具体规定,保证户内空间尺度适宜。要求住宅层高不应低于3.00米,鼓励有条件的项目适度加大空间高度,提高至3.30米以上。

江苏省于2024年3月发布的《设计和建造导则》明确,改善型住宅层高不应小于3.1米,三层以上改善型住宅层高不应大于3.6米;设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅,层高不应小于3.15米。

江西省要求住宅净高不应小于3.10米;2025年2月,河南省则明确,住宅层高不宜小于 3.1米。成都市以及昆明市的标准是住宅建筑层高不应低于3米,一般不应高于3.6米。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出,从住房需求来看,除了户型结构、得房率之外,层高也是居民非常关注的重要维度。根据现行《住宅设计规范(2011版)》规定,住宅层高宜为2.80米,而在项目实际建设过程中,部分改善项目的层高达到了2.8米以上,如南京颐和天晟府、金陵月华项目的层高均在3.3米以上;北京城建天坛府、北京悦府等项目层高在2.9米~3.15米之间。

曹晶晶认为,近年来,人们对居住舒适度有了更高的追求,比如要求房屋要有更好的隔音降噪性能,或者通过安装新风系统、中央空调、地暖等来提升居住品质,而此次层高标准的提升,可以帮助对冲此部分空间带来的影响。同时,层高提升后,室内的采光和通风也会得到改善。此外,消费者在装修设计上也有了更大的灵活性,可以满足不同家庭的个性化需求。

58安居客研究院院长张波认为,“好房子”标准不断落地和推进,是房地产市场从“增量市场”向“品质生活”转型的重要标志,将深刻改变供需关系并重塑行业格局,并会加速推进供需关系从总量匹配向结构性匹配演进。

其认为,“好房子”标准的推进对房企的影响也将十分深远,当下不少房企还关注“计容”政策调整,带来得房率提升,以及小区共享空间的升级对产品吸引力的提升。“好房子”影响其实不止于此,将推动房企从产品提供者向服务提供者转型,包括为项目提供全生命周期管理,更好实现智慧社区运营、物业增值服务,来提升长期收益;更好瞄准产业人口住房需求,来开发职住平衡的社区;更好嵌入智能安防、能源管理等系统,实现科技化、定制化服务解决方案。可以预计,后续更具备技术壁垒、资金实力和服务能力的房企将主导市场。

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